Asuntokaupan termit – Mitä vastike tarkoittaa?

Asuntokaupan termit -juttusarjassamme käsitellään asuntokauppoihin ja erityisesti uudisasuntojen ostamiseen liittyviä termejä sekä vinkkejä. Tässä artikkelissa käsitellään erilaisten vastikkeiden tarkoituksia.

Taloyhtiön yhtiöjärjestys määrittää kyseisessä yhtiössä perittävät vastikkeet, maksuvelvolliset osakkeet sekä vastikeperusteen. Tyypillisesti vastikkeet jakautuvat asunnon pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan, mutta joskus vastikkeiden perusteena voi olla myös asukkaiden lukumäärä tai todellinen kulutus. Käytännössä kuitenkin on niin, että mitä suurempi asunto on, sitä suurempi on myös vastike.

Uudiskohteissa rakennusliike ilmoittaa vastike- ja käyttömaksut aina arvioina ja ne selviävät rs-taloussuunnitelmasta (sisältää muun muassa asunto-osakeyhtiön talousarvion tuloista ja menoista rakentamisvaiheen jälkeiselle tilikaudelle). Todellinen vastiketaso saattaa hiukan poiketa arvioidusta ja selviää ensimmäisten tilikausien jälkeen.

Yhtiövastike

Yhtiövastike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja. Se on siis maksu, jota osakkeenomistajat maksavat taloyhtiölle sen kaikkien menojen kattamiseksi kerran kuukaudessa.
Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta. Hoitovastike/(per) osakehuoneisto määräytyy asunnon neliöiden mukaan ja rahoitusvastike määräytyy yleensä osakelukumäärän mukaisesti. Vastikkeiden suuruus päätetään vuosittain yhtiökokouksessa ja ne maksetaan joka kuukausi taloyhtiölle.

Hoitovastike

Hoitovastike on taloyhtiön osakkaalta perimä maksu, joka kattaa rakennuksen ylläpidon, pienet ennakoimattomat korjaukset ja juoksevat kulut. Varsinainen yhtiökokous päättää vuosittain hoitovastikkeen määrän. Hoitovastike on osa yhtiövastiketta.
Hoitovastike koostuu taloyhtiön yhteisistä kuluista, kuten lämmitys, huolto ja kiinteistövero. Mikäli taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla ja tonttia ei voida lunastaa, sisältää hoitovastike myös tontin vuokraamisesta aiheutuvat kulut. Mikäli taloyhtiö on rakennettu valinnaiselle vuokratontille (tontin voi lunastaa omaksi), tontin vuokra ei sisälly hoitovastikkeeseen, vaan se peritään osakkaalta erillisenä tontinvuokravastikkeena.

Pääomavastike (rahoitusvastike)

Pääomavastikkeeseen viitataan usein myös termillä rahoitusvastike. Pääomavastike kattaa taloyhtiön kiinteistön rakentamiseen, korjaukseen ja uudistukseen otettujen lainojen korot, kulut ja lyhennykset. Toisin sanoen, taloyhtiön ottaessa lainaa korjauksia ja uudistuksia varten, osakkaat maksavat lainaa ja sen hoitokuluja yhtiölle pääomavastikkeen muodossa. Uusissa asunnoissa pääomavastike on käytännössä yhtiön pitkäaikaista rakennusaikaista lainaa. Uudiskohteissa pääomavastike on usein alussa matalampi, koska yhtiölainassa on lyhennysvapaata ja silloin lainasta maksetaan pelkästään korkoja. Tällöin lainan lyhennykset alkavat myöhemmin, esimerkiksi vasta kolmen vuoden päästä.
Pääomavastike on asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva kuukausittain maksettava maksuerä, jolla asuntoihin kohdistuvaa taloyhtiölainaa lyhennetään. Pääomavastike koostuu taloyhtiöön kohdistuvista lainojen lyhennyksistä ja korkokuluista. Osakkaan lainaosuuden suuruus määräytyy asunnon osakelukumäärän mukaisesti ja on yleensä mahdollista maksaa kokonaan tai osittain pois, jos oma taloudellinen tila sen sallii tai on muuten järkevää. Tällöin taloyhtiölle maksettava kuukausisumma on vain hoitovastike. Uudiskohteissa vastuu lyhennyksien perimisestä siirtyy isännöitsijälle, kun kohde on valmistunut.

Pääomavastike kiinnostaa aina myös asuntoaan eteenpäin vuokraavia. Jos vastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi, eli ne on tuloutettu, pääomavastikkeet voi verotuksessa vähentää vuokratulosta. Jos pääomavastike on taloyhtiön kirjanpidossa rahastoituna, ei verovähennysoikeutta ole.

Tontinvuokravastike

Jos asunto-osakeyhtiön rakennus on niin sanotulla valinnaisella vuokratontilla, asunnon omistajat maksavat omaa osuuttaan vuokratontin kuluista tontinvuokravastikkeella kuukausittain, mikäli huoneistoon kohdistuvaa tonttiosuutta ei ole lunastettu. Mikäli huoneistokohtaisen tonttiosuuden on maksanut pois, välttyy tontinvuokravastikkeen maksamiselta. On hyvä huomata, että tontinvuokravastike on vuokraa, eikä sen maksaminen pienennä huoneistokohtaista tontin lunastusosuutta. Ostajan on hyvä tutustua maanvuokrasopimuksen ja siihen liittyvän kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoihin. Asunnonostaja voi siis valita, maksaako tonttiosuutensa asunnon valmistumisen yhteydessä vai vasta myöhemmin, jolloin hän maksaa tontista lunastusosuuden sijasta kuukausittaista tontinvuokravastiketta.
Kohteissa, joissa vuokratonttia ei voi lunastaa omaksi (ns. perinteinen vuokratontti), ei peritä erillistä tonttivastiketta, vaan vuokratontin kustannus sisältyy hoitovastikkeeseen.

Erillisvastikkeet (käyttömaksut)

Taloyhtiö voi periä hoito- ja pääomavastikkeiden lisäksi erillisvastikkeita, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määritelty. Erillisvastikkeita voivat olla esimerkiksi laajakaistavastike, vesivastike, saunamaksu ja pysäköintivastike. Ajatuksena on, että kyseistä kuluerää ei katetakaan hoito- tai pääomavastikkeella, vaan erillisvastikemääräyksen mukaan siinä mainitulla perusteella.